使得社会资本对佛山的集体建设用地参与的积极性并不高-和田新闻-娄烦新闻
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佛山集体经营性-使得社会资本对佛山的集体建设用地参与的积极性并不高-娄烦新闻

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「我可以明確告訴你不合法,因為土地管理辦法中沒有明確。由於上面法律法規不完善,導致在實踐過程中出現一些問題。」政府工作人員曾告訴記者。

然而集體建設用地卻面臨著到期後會被無償收回的風險。

南海區政府官員坦言這是批后監管難的問題。「相比於國有建設用地有完善的法律法規和政策,對集體經營性建設用地上的房屋開發建設、房屋銷售、房屋出租等行為法律法規依據卻不足,因此造成了批后監管難的問題。」

因城施策事實上,除了有開發企業試圖利用集體建設用地打擦邊球外,由於集體建設用地用途的局限性以及外部環境的影響,使得社會資本對佛山的集體建設用地參与的積極性並不高。

開發商鈞堡公司此前稱業主反映情況不屬實,是幾位業主鬧事。而最新的回應顯示,對於與部分業主的糾紛,雙方已按合同約定通過法律途徑解決。

美的置業董事局主席郝恆樂在接受本報記者採訪時表示,集體建設用地入市政策推行是趨勢也是機會,村級工業園區改造政策是佛山目前在抓的重點項目。「佛山的上華項目是公司介入村級工業園改造的第一個項目,這一塊是佛山目前在抓的重點,因為很多產業想在佛山繼續落地已經沒有可以釋放的土地空間,只有從原來的村級工業園改造入手,我們也是看到了趨勢和機會,我們首先第一個項目做嘗試性的介入這一塊。通過這個改造還可以介入佛山其他的村級工業園項目改造,還可以拿出一部分可以做商住改造的項目。」郝恆樂表示。

一位早期參与集體建設用地項目開發的工作人員向記者表示,「集體建設用地項目籌資、建設壓力比較大。土地性質有抵押貸款限制,但是要花錢建設,集體企業只能想辦法做其他抵押貸款。」

另有專家亦表示,需要從市場需求端去刺激社會資本盤活集體建設用地,除此之外,集體建設用地全國推廣還要注意「因城施策」。「市場上對於工業用地、商業用地如果有很大的需求,政府不用怎麼做,企業也會爭着去拿這些土地,但是如果經濟都不好,大家都不想創業不想辦廠,那大家拿商業、工業這些土地來做什麼,本質還是要從需求側去看,刺激大家的需求。在整個城市的發展過程中,國有土地開發比較匱乏,可能需要擴大供給側渠道,集體建設用地才會帶來好的效應。」

對此,佛山出台《佛山市南海區農村集體經營性建設用地及房屋開發經營監管試行辦法(徵求意見稿)》,明確村集體除了與開發商簽訂合同外,如今還要逐步明確村集體的監管責任,形成全鏈條、全周期監管體系。

在相關政府官員看來,這是市場逐利行為的結果,當地政府也出台了多項規定予以規範與監管。違規行為固然要加強監管和規範,然而集體建設用地的產權是否清晰,相關政策能否落實到實處以及是否真正符合市場需求,決定着集體建設用地的發展走向。

一名不願具名的專家向記者分析認為,目前市面上確實存在一些打擦邊球的現象。「用集體建設用地來開發公寓等類住宅產品,然後以轉讓使用權或者簽訂長期租約等方式進行『售賣』,本質上還是因為這些小產權物業雖然售價相比商品住宅要便宜很多,但是因為土地成本很低,所以有利可圖。」

第一太平戴維斯在2019年10月17日發佈的《大灣區甲級寫字樓指數》的研報中指出,截至2019年6月,佛山甲級寫字樓供過於求情況明顯,空置率為39%,屬高位盤旋,暫時呈高風險信號。

佛山順德,亦是通過村級工業園改造來引進企業,推進集體建設用地項目建設。

同樣對於社會資本方而言,目前改工項目成本較高、經濟效益不高(工業用地出讓價格大約80萬/畝,而商住用地普遍1000萬/畝以上)。隨着土地資產價格的上漲,村集體對於租金的要求提高,並且改造成本較高,導致經濟效益不高,因此社會資本參与項目積極性不高。

原標題:集體建設用地入市全國推廣倒計時: 起底村舊改「佛山模式」

在經由各地試點意見統一反饋后,2016年6月,中國銀監會和國土資源部明確,在試點地區,對符合規劃、用途管制、依法取得的前提下,以出讓、租賃、作價出資(入股)方式入市和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

業主李阿姨也向記者表示,此前8月、9月均已開過兩次庭,10月中旬將開第三次庭,目前已收集了不少證據,將通過司法途徑解決問題。

位於南海區的御堡國際多位業主此前也向本報記者反映,集體經營性建設用地項目御堡國際銷售,曾涉嫌以該項目為商住兩用公寓,到期后可續簽的銷售方式誤導購房,致使目前御堡國際的房子陷入不能住又退不了的兩難境地。

抵押貸款基層金融機構落實仍是未知數,不少開發企業選擇打集體建設用地的「擦邊球」來謀求利潤,這也引起退房、賠償糾紛。

南海按照中央試點要求,結合地方實際,開始了近4年的農村集體經營性建設用地入市改革試點探索。據悉,自試點工作啟動以來,南海區依託地處珠三角腹地的區位優勢,藉助農村土地股份合作制改革實現土地的所有權、承包權、使用權三權分離,農民逐步開始集體經營性建設用地自發流轉的探索,農村土地要素得以充分參与工業化和城鎮化進程。

集體經營性建設用地寫入《土地管理法》,為統籌城鄉國土空間開發格局,完善農村土地利用管理政策提供新的契機。

「佛山模式」9月中旬,由南海區人民政府與廣州現代城市更新產業發展中心(GRID)合作共建的南海區產業用地供需平台承辦「廣佛村集體建設用地項目推介會」,擬通過推介集體建設用地助推廣佛兩地的村級工業園改造升級。

然而事實上,集體經營性建設用地雖然可以辦理抵押貸款,但政策下至基層金融機構,卻難以落實。「主要是出於對實現集體建設用地抵押權的顧慮,大部分金融機構實際上並沒有設置以農村集體建設用地為抵押物的專項金融產品。」順德區的政府官員向記者透露。

新修訂的《土地管理法》規定,集體經營性建設用地用途定為工業、商業等經營性用途,而商業用途中的甲級寫字樓,在佛山空置率已明顯偏高。

「自試點以來,南海農商銀行、工商銀行、農業銀行、廣發銀行、交通銀行、招商銀行、興業銀行等7家銀行機構均表示了有意願參与集體建設用地抵押業務。」南海區政府官員向記者表示。

有政府官員也向記者坦言,市場主體對於集體建設用地的接受有難度。「受近年農村社會矛盾影響,導致社會對使用集體建設用地參与市場經濟行為的安全性存在疑問,市場主體實際上對集體建設用地的接受程度偏低。」

「在實際融資抵押過程中,還需要市場逐步認可與接受。」南海區的政府官員也不置可否。對於金融機構的顧慮,南海區探索建立區級農村集體經營性建設用地風險補償基金,對不能履行債務且抵押物或質押財產難以變現的集體經營性建設用地融資活動進行適當補償。

「入市」難點早年的集體建設用地「入市」,由於缺少規章制度,不少涉足集體建設用地的開發企業因資金問題難施拳腳。

有政府官員也向《中國經營報》記者坦言,市場主體對於集體建設用地接受程度實質上偏低,大部分金融機構並沒有設置以農村集體建設用地為抵押物的專項金融產品。

新修訂的《土地管理法》規定,集體經營性建設用地用途定為工業、商業等經營性用途。依法登記后可以出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,簽訂書面合同。

事實上,早在2015年,佛山南海作為全國33個試點縣(市、區)行政區域試點農村土地制度改革之一,對農村集體用地流轉入市嘗試了新的探索。2015 年 2 月 25 日,全國人大常委會決定廣東省佛山市南海區等 33 個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施部分法律規定,標志著農村土地制度改革三項試點正式啟動。

對此,有專家分析指出,由於企業要規避風險,產權不明晰的集體建設用地不會成為企業的首選。

順德區同步出台了相應的政策允許集體建設用地使用權抵押登記。「對於申請集體建設用地使用權抵押等登記的,若符合法定登記條件的,我區不動產登記部門直接予以辦理登記。」佛山市自然資源局順德分局相關負責人向記者介紹。

南海由此完成從傳統的農村社會向現代工業社會的轉變,創造了聞名全國的「南海模式」。

南海區也出台農村集體建設用地抵押融資管理試行辦法,允許符合條件的集體經營性建設用地使用權抵押及地上物業租金收益權質押。

據了解,該模式在政府的規劃引導和產業定位分析的指導下,經農村集體組織表決同意後進行土地整理,通過集體土地公開流轉方式引入社會資本(企業)開發該園區土地,並由該企業對園區進行開發建設、運營管理和招商等,但土地流轉年限不能超出國家政策、法律規定的最高年限,村級工業園區改造收益亦是集體貨幣收益,在流轉期滿后,物業歸集體所有。

事實上,在佛山市南海區,早期就已經有大量的集體經營性建設用地自行入市,由於缺乏必要的監管與規範,不少集體經營性建設用地涉嫌違規商改住,涉嫌隱瞞「出讓40年使用權,到期無償收回」等開發、銷售亂象時常發生,引發開發商與消費者之間多起司法糾紛。

佛山的集體建設用地開發企業之一,佛山市鈞堡投資發展有限公司(下稱「鈞堡公司」)也坦言,在早期的南海區試點集體建設用地,融資確實是難點。「一是國內銀行對於集體經營性建設用地入市改革試點沒有相應規範的政策文件;二是集體經營性建設用地項目只可以抵押房產,不可以抵押土地。」

根據磚濟研究的《村級工業園改造中的集體土地流轉問題思考——基於順德上華村工業園改造項目》研報顯示,對於村集體經濟組織而言,村級工業園改造的短期經濟收益明顯低於房地產開發,而通過後者可以拿到快速變現的真金白銀。

而獅山鎮風梅嶺村級工業園改造項目則為興賢經聯社及11個經濟社的集體用地,擬出讓改造面積為709畝,將改造為南海智造創新園。

而集體建設用地改為工業用途,有研報指出社會資本參与積極性並不高。

據了解,推介會的項目囊括了佛山市南海區的里水鎮海南洲連片改造項目以及獅山鎮風梅嶺村級工業園改造項目。南海區里水鎮海南洲連片改造項目信息顯示,該項目為草場、勝利、流潮村的集體用地,擬出讓的項目土地面積達1195畝,將改造為企業總部+文旅主題的新型產業社區。

記者在佛山實地探訪發現,美的置業的上華智能智造產業園是佛山順德村級工業園區改造的首個項目,目前一期A區、B區已封頂,預計明年7月交付使用,而C區3.2萬平方米建築,目前處於主體施工階段。

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